De: Engº Plínio Elias de Araújo Oliveira

       Engº Fernando Elias Rios Lacerda de Oliveira

Para: Senhores Prefeitos Municipais, Secretários de Planejamento, Secretários da    Fazenda, Procuradorias Municipais.

Assunto: Estudo sobre atualização Planta Genérica de Valores e Cobrança do IPTU – Imposto Predial e Territorial Urbano, para os Municípios do Brasil.

Junho de 2009.

A PLANTA GENÉRICA DE VALORES – PGV, O IMPOSTO PREDIAL E TERRITORIAL URBANO – IPTU, E A JUSTA TRIBUTAÇÃO.

                                      Senhores Prefeitos,

                                      Este trabalho é um estudo sobre o Imposto Predial e Territorial Urbano - IPTU e também a sugestão para criação, montagem, atualização e a preparação de uma Planta Genérica de Valores - PGV, para os Municípios, com o objetivo de uma tributação mais justa e equilibrada para que ocorra um processo eficiente na arrecadação dos tributos imobiliários.

                                      A LEI COMPLEMENTAR Nº 101/2000 – DE 04 DE MAIO DE 2000 – LEI DE RESPOSABILIDADE FISCAL, que estabelece procedimentos para as Prefeituras com relação à RESPONSABILIDADE NA GESTÃO DO DINHEIRO PÚBLICO, que ainda apesar da lei estar em vigor, infelizmente os Prefeitos e Vereadores ainda não estão dando a devida atenção para uma política séria de qualidade e eficiência na arrecadação dos tributos. Esta falta de interesse dos homens públicos em busca do equilíbrio fiscal está sendo esquecida na aplicação de investimentos na estruturação técnica com profissionais habilitados, treinados e preparados, o que infelizmente não ocorre, sendo que na realidade é feita por pessoas não qualificadas e sem preparo ocasionando duplicidade de informações, dados técnicos omitidos e muitas outras análises ocasionando a total desorganização das informações.

                                      Os Administradores Públicos têm a obrigação do perfeito dimensionamento dos impostos e taxas para que ocorra um recolhimento equilibrado dos tributos, conforme determina a LEI DE RESPONSABILIDADE FISCAL e a LEI Nº 10.257/2001 – ESTATUTO DAS CIDADES, são instrumentos ao planejamento e gestão urbana que exigem para sua aplicação um CADASTRO TÉCNICO MUNICIPAL - CTM atualizado e a preparação de uma PLANTA GENÉRICA DE VALORES – PGV justa e atualizada para que ocorra uma adequada JUSTIÇA FISCAL.

                                      Com a aprovação da Lei Complementar nº 101 de 04 de Maio de 2000, denominada Lei de Responsabilidade Fiscal, o Cadastro Técnico Municipal, ganhou bastante atenção e importância no fornecimento de informações técnicas através de um cadastro atualizado e correto para uma melhor cobrança do IPTU para os municípios.

                                      O Cadastro Técnico Municipal – CTM é fundamental como instrumento para o desenvolvimento de políticas públicas e para o planejamento do município, por isto sua realização, atualização e manutenção são importantíssimas para evitar distorções nos valores fiscais onde destacamos a queda da receita nos impostos relacionados com a propriedade imobiliária, o que ocorreu e ocorre com a maioria dos municípios brasileiros.

                                                               Atualmente as informações cadastrais na maioria das vezes não são corretas e atualizadas, tem sido realizado e trabalhado de forma analógica isto é com plantas, mapas, tabelas e formulários impressos em papel, que ainda é uma realidade na maioria desses municípios, ocasionando falhas sérias e grandes distorções na cobrança do Imposto Predial e Territorial Urbano.

                                      É de fundamental importância o desenvolvimento de um sistema digital de informação cadastral que possibilite uma atualização dinâmica e a criação de um banco de dados único tecnicamente bem desenvolvido que pode ser implementado para uma plataforma computacional simples, onde teremos como exemplo informações e preenchimentos eficientes dos formulários desenvolvidos e a visualização do mapa (planta) digital do município, da localização dos imóveis pesquisados, além de que tenha também o suporte de uma boa equipe de campo de atualização dos dados cadastrais.

                                      A Planta Genérica de Valores Oficial do Município ela é dinâmica, deveria e deverá ser atualizada no mínimo de seis em seis meses pela comissão responsável pela sua elaboração, infelizmente este procedimento não ocorre nos Municípios ocasionando grandes distorções inclusive pela falta de fatores de valorização da região do imóvel em função de melhoramentos urbanísticos implantados ou em implantação pelo Município.

                                          Sendo que. A PLANTA GENÉRICA DE VALORES só é lembrada no principio do ano e sua atualização é feita simplesmente sem nenhum critério técnico, onde se aplica somente o índice oficial de correção, não se importando com o desenvolvimento e as melhorias implantadas na região tais como: melhoramentos urbanísticos e serviços municipais, estaduais e federais fatores valorizante para os imóveis, com esta falta de critério sai perdendo o município e o contribuinte. 

                                      Com um cadastro técnico criterioso as construções clandestinas e não averbadas serão facilmente detectadas, evitando assim que o município pare de cobrar o IPTU somente sobre terrenos, o que aumentaria consideravelmente o valor final do imposto cobrado. O município criaria Leis determinando um prazo para que as construções clandestinas fossem regularizadas, e o não cumprimento destes prazos seria cobrado multas que seriam determinadas pela comissão oficial do município.

                                      Outra situação injusta são as áreas rurais dentro da zona urbana que não pagam IPTU e sim o ITR, entendemos que a Comissão Oficial do Município deveria desenvolver estudos de uma taxação especial para estas áreas quando não apresentarem a função e atividades rurais, mas sim de especulação imobiliária, somente usufruindo dos benefícios de um imposto mais barato, e das melhorias urbanísticas desenvolvidas e implantadas pelo município na região e no seu entorno.

                                      Outra situação que o município deveria preocupar é com relação da Tributação do IPTU – Imposto Predial Territorial e Urbano como deverá ser cobrado o respectivo imposto sobre ás áreas de nascente, áreas de APP – Área de Preservação Permanente, e áreas “non aedificandi”, na criação de um justo valor, inclusive incentivando os proprietários diretamente atingidos, envolvidos com benefícios quando da preservação destas áreas.

                                      A PLANTA GENÉRICA DE VALORES, na maioria dos casos, tem os seus valores definidos por “vontade política”, atendendo “amigos e partidários políticos”, por comissões oficiais compostas na maioria por corretores e representantes de empresas imobiliárias onde os valores atribuídos as regiões são feitas sem nenhum critério técnico, mas simplesmente especulativo, não fornecendo o Real Valor de Mercado, criando uma grande injustiça fiscal e social.

                                      Para evitar tais procedimentos é fundamental o desenvolvimento de estudos visando o estabelecimento de metodologias normatizando e padronizando procedimentos técnicos e científicos com a finalidade de ter um imposto que sejam fiscal e socialmente justos para um melhor atendimento as necessidades e anseios da população.

                                      Esta preparação da PLANTA GENÉRICA DE VALORES com valores reais de mercado pode e deve beneficiar o município de diversas formas favorecendo inclusive a justiça tributária, os processos de desapropriações, a normalização do mercado imobiliário, formação de critérios para a cobrança de contribuição de melhoria.

                                      Sendo que a finalidade principal da Planta Genérica de Valores - PGV é de obtenção dos valores do metro quadrado para terrenos, quadras por quadras definidos com pesquisas mercadológicas obtidas por informações técnicas colhidas nas imobiliárias e na aplicação dos fatores intrínsecos e extrínsecos de valorização e desvalorização para imóveis urbanos sendo que metodologia aplicada são o método comparativo de mercado através da aplicação de inferência estatística e os valores das benfeitorias (construções) através de informações fornecidas pelo Órgão competente que é o SINDICATO DAS INDÚSTRIAS DA CONSTRUÇÃO CIVIL – SINDUSCON – MG.

O IMPOSTO PREDIAL E TERRITORIAL URBANO – IPTU:

                                      A atualização das Plantas Genérica de Valores dos Municípios é feita atualmente pela maioria dos municípios utilizando somente a atualização monetária através de índices oficiais de inflação do Governo Federal, os administradores públicos desconhecem os benefícios que uma Planta Genérica de Valores bem elaborada tecnicamente e atualizada trará para os cofres do município na arrecadação de um valor mais justo.

                                      Ocorre que uma Planta Genérica de Valores desatualizada sem critérios técnicos na sua preparação, somente beneficia quem atua na clandestinidade, prejudicando consideravelmente o governo na arrecadação dos tributos na garantia dos recursos para investimentos que serão aplicados em benefícios do contribuinte e principalmente da sociedade.

                                      Outra questão que ocorre é que o administrador público para a cobrança de um imposto com aumento real tem que submeter os valores reais aos vereadores para aprovação, porém pela facilidade utilizam a atualização dos valores cobrados simplesmente utilizando os índices oficiais de inflação, evitando assim o desgaste político criado pela discussão junto à sociedade não se preocupando com a atualização da Planta Genérica de Valores na tributação de um imposto fiscal socialmente justo.

COM É ATUALIZADA A PLANTA GENÉRICA DE VALORES E CALCULADO O IMPOSTO.

                                       A atualização da Planta Genérica de Valores e o Cálculo do Imposto Predial e Territorial Urbano - IPTU por vários anos inclusive nos governos passados foi simplesmente atualizado utilizando os INDICES OFICIAIS DE INFLAÇÃO DO GOVERNO FEDERAL, não se preocupando com a importância de ter uma PLANTA GENÉRICA DE VALORES  tecnicamente bem preparada e atualizada o que melhoraria consideravelmente a arrecadação do município na cobrança do IPTU, criando assim um tributo socialmente justo, evitando a criação de sérias distorções e injustiças na cobrança dos valores.         

                                      Para a montagem e preparação da Planta Genérica de Valores, onde sua maior função que é a cobrança do Imposto Predial e Territorial Urbano – IPTU, e do ITBI – Imposto Transmissão de Bens Imóveis, deverá ser elaborado por uma equipe constituída profissionais da área técnica de ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES, CREA, OAB, SINDUSCON, ACID, PROCURADORIA DO MEIO AMBIENTE, ÓRGÃO TÉCNICO DA POLICIA MILITAR E CORPO DE BOMBEIROS. MEIO AMBIENTE, ALÉM DE PROFISSIONAIS DOS ÓRGÃOS TÉCNICOS DO MUNICÍPIO, CEMIG, COPASA e outros.

                                      È de fundamental importância que o Município através de seus administradores tenha a visão da importância da cobrança mais justa dos Impostos Predial e Territorial Urbano – IPTU e ITBI – Imposto de Transmissão de Bens Imóveis e enfrentar este grande desafio na cobrança de um imposto real dos imóveis e a preparação, discussão e compromissos junto à sociedade numa parceria em busca de resultados concretos na aplicação dos tributos recolhidos.

O QUE FAZER.

- Criação da Equipe Permanente para atualização da Planta Genérica de Valores – PGV do Município e desenvolvimento de estudos para cobrança do Imposto Predial e Territorial Urbano – IPTU e do ITBI – Imposto Transmissão de Bens Imóveis, o que aumentaria consideravelmente a arrecadação do município.

- Equipes – desenvolvimento de treinamento técnico para as equipes de campo na preparação e preenchimento do formulário eletrônico desenvolvido denominado BIC – BOLETIM DE INFORMAÇÕES CADASTRAIS.

- Dotar equipes com treinamento especializado para utilização de “Drones” de alta qualidade e eficiência (topográficos) para levantamentos das áreas e imóveis não cadastrados e clandestinos e inclusive na atualização das plantas cadastrais.

- Dotar as equipes de campo de equipamentos denominados GPS – Geodésicos para o levantamento das quadras amarrados as redes de coordenadas UTM (Universal Tranversor de Mercator) ou outro sistema na atualização da base cartográfica Planta Cadastral do Município.

- Dotar as equipes de campo de equipamentos para o armazenamento de informações colhidas no campo para ser transferido para os computadores em tempo real nas montagens das informações finais da planta atualizada e dos boletins de cobrança do IPTU, procedimento que proporcionaria grande economia para o município substituindo a grande quantidade de formulários impressos para formulários em meio digital.

- Atualização Cadastral de seis em seis meses com a finalidade da manutenção atualizada da Planta Cadastral.

PREPARAÇÃO DE LEIS – RESOLUÇÕES – PORTARIAS:

- Para cobrança de IPTU – ESPECIAIS, para áreas “non aedificandi”, áreas verdes, áreas de nascentes, áreas de preservação permanentes, matas ciliares, incentivando os contribuintes na preservação destas áreas, com benefícios na redução dos impostos.

- Para cobrança de IPTU – ESPECIAIS, para construções paralisadas em bairros e nas zonas centrais, que comprovadamente acarretam alguma situação de risco para a população tais como: abrigos para marginais, uso de drogas, dengue e outros, inclusive criando um efeito negativo de visualização no entorno destes imóveis, deveriam ser aplicadas uma alta taxação nos tributos.

- Para cobrança de IPTU - ESPECIAIS, com alta taxação dos tributos para os loteamentos clandestinos, inclusive determinando um prazo para regularização para aprovação do município, no máximo dois anos.

- Para cobrança de IPTU - ESPECIAIS, para as Empresas Imobiliárias e proprietários de loteamentos aprovados que retém grande número de lotes como força de especulação imobiliária, com alta taxação nos tributos.  

- OBSERVAÇÃO: Criação de uma Projeto de Lei, estudo que deverá ser desenvolvido pela Procuradoria Geral do Município, definindo a quantidade de lotes por certo período (exemplo – de 1 a 2 ano), para que as Empresas Imobiliárias tenham um prazo legal e suficiente para se adequarem à nova Lei, lotes que seriam reservados para os Proprietários e Empresas Imobiliárias, seriam taxados normalmente conforme os impostos da região o IPTU e ITBI. Passando o período definido por lei seria aplicada uma alta taxação nos tributos e sem a possibilidade de prorrogação deste prazo evitando assim a especulação imobiliária. Esta Lei seria pioneira em termos de administração pública municipal no Brasil.

- Desenvolvimento de estudos jurídicos para criação de uma lei para cobranças do IPTU - ESPECIAIS em Condomínios Horizontais Fechados (loteamentos condominiais) (Lei nº 4.591 de 16 de dezembro de 1964 – que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias), que na realidade estes loteamentos juridicamente não existem, não existindo inclusive legislação que os ampare, constituindo em mais uma técnica de especulação imobiliária, sem as limitações, as obrigações e os ônus que o Direito Urbanístico impõe aos proprietários de imóveis loteados. Sendo que o Condomínio Horizontal Fechado não está integrado na composição administrativa e urbanística do município, mas sim constituído de núcleos urbanos autônomos dentro das cidades e com propostas pelos incorporadores de todos os serviços de utilidade publica ligados a rede geral da cidade, portanto suscetíveis de uma taxação especial.

- Determinação as Secretarias diretamente envolvidas com obras públicas tais como: obras de infraestruturas urbanísticas, construções de prédios públicos, fatores de valorização das regiões atendidas à comunicação imediata a Comissão Permanente de Atualização da Planta de Valores para as devidas correções dos índices das regiões atendidas.

                                      Senhores Prefeitos, torna-se de fundamental importância a criação de uma Equipe/Comissão Especial com a incumbência de proceder à preparação e elaboração de uma nova Planta Genérica de Valores para os municípios, visando dotar a Prefeitura de instrumentos técnicos na utilização de valores reais de mercado na preparação e elaboração para a cobrança dos tributos relativos ao Imposto Predial e Territorial Urbano – IPTU e Imposto Transmissão de Bens Imóveis – ITBI, visando o aumento considerável da arrecadação do município, proporcionando a garantia dos recursos para investimentos em obras que serão aplicados em benefício do contribuinte.

                                      Finalizando nos colocamos a disposição para quaisquer esclarecimentos que se fizerem necessários sobre o referido assunto.

                                      Atenciosamente.

                                      Divinópolis, 31 de janeiro de 2021.